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法拍房是坑还是梦?拍卖前需要注意什么?

发布时间:2019年09月26日 14:47 来源:住朋网二手房资讯 浏览次数:1620

法拍房不同于二手房,法拍房指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。一般来说,法拍房的价格往往比市场价要低,而“价格便宜”是购房者积极参与法拍房竞拍的动力之一。有的法拍房成交价低于同小区房产市场价15%,有的甚至低至30%。另外,部分地区法拍房不限购成为购房者的选择之一。

不过,虽说法拍房的价格远低于同小区房产市场价,有的人购房过程也很顺利,但是还是有部分人或多或少的遇到了一些问题,所以大部分人都还是担心有风险,宁愿暂时不买也不愿意购买法拍房;那么法拍房是坑还是梦呢?拍卖前需要注意什么?

法拍房

首先,我们了解一下法拍房具备哪些优势:

一、风险相对教低。购买二手房时,如果有抵押,需要买家先行垫资解压,此时买卖双方形成的是债券关系,如卖家不配合过户,买家就存在风险,但法院拍卖房屋无须担心这样的风险,只要买家竞买成功,法院会帮其剔除一切瑕疵。

二、买家无须操心烦琐的办证流程。全程由法院负责,买受人只需要配合即可,整个办证过程也会很顺畅。

三、节省部分税费。通过二手中介买房,不仅要缴纳佣金,买家通常还需要缴纳买方税、卖方税,但通过法院竞拍,卖方税通常由被执行人来承担。

四、竞拍价格按照个人心意来,如果有可能,甚至还能捡到便宜房源。

从以上四点看来,法拍房不管是从拍卖过程,还是过后的办证流程,都是非常方便迅速的,而且还有着价格和不限购这样的优势,按道理来说,法拍房会成为大部分人优先选择的房源才对,但是为什么说大家会有顾虑呢?

法拍房2.jpg

任何东西都具备两面性,既然有好的一面,那必然也有不好的一面,从大部分购房者的角度来说,顾虑的主要为以下几点:

一、不好看房

因为被法院拍卖的房子存在各种状况,有可能是房东还在居住,有可能是租给人家,也有可能房东不交钥匙,各种各样的情况都有,所以就造成了看房是一个很麻烦的事,一般看房都需要预约拍卖公司的人,然后有意向的购买者一起去看房,所以对于很多不了解法拍程序的人来说,可能连想买的房子都没看到,那肯定不能安心的购买了。

二、缴纳保证金

如果要想拍卖房子,那么需要在指定时间内将规定的保证金存入法院的指定账户,而保证金可能需要几万,甚至几十万,这是让大部分人望而却步的一步,虽然是存入法院账户,但是对程序不了解的人还是怕上当受骗,所以很多人听到要缴纳保证金就放弃了。

三、需要全款

在拍卖房屋时,法院是需要收取全款的,现在有很多的助拍公司,也就是帮忙拍卖和跑手续的公司,他们表示可以贷款,但是要收取手续费,也就是公司帮忙垫资给全款,拿到产权证后再去银行做抵押贷款,这样的利率一般比正常贷款更高,所以很多想拍卖的不想做抵押贷款,又没有全款,只好放弃了。

四、有些价格算下来并不便宜

虽然说法拍房比同小区房产市场价便宜,但是也会出现高于市场价的情况,法院在拍卖房子时为了尽快拍卖出去,一般都是按照市场价打了折扣的,所以在价格上还是有优势的,但是竞争人数多了,价格就可能会被抬上去了,然后加上拍卖后的各种税费,整体下来,可能并不比市场要低。

总体来说,法拍房有好有坏,而这几年法拍房在市场也在逐渐升温,确实越来越多的人开始关注法拍房的动态,但还是要结合自己的实际情况来选择,并不是说法拍房就一定好或者一定不好。

淘宝法拍.jpg

最后,建议大家如果选择法拍房的时候,一定要注意以下几点:

一、亲自看房

每个人对房子的满意度是不一样的,既然是自己需要买房,那么**就是自己亲自去看房,如果只是听别人说这个房不错就进行拍卖,交付到手后,就可能出现不满意的情况。

提示:悔拍是不退保证金的哦!

二、是否多次抵押多方查封。

债务人多头负债,房子被多次抵押,多次查封,是很多法拍房的特性。因为债务人资不抵债,才会沦落到房产被强制拍卖的地步。正规渠道的债务是比较好查清的,也比较好处理的,难是在民间借贷。很有可能等你所有手续都办好之后,三天两天冒出一个债权人,说房子早抵押给他,然后过来闹事,写大字等等。面对这种情况,虽然可以报警处理,但是这种提心吊胆的体验,恐怕不是普通人可以承受的。

三、是否有影响交付的难题。

虽然现在法院会负责将房子过户到竞拍者的名下,但是交付是个难题。买到毛坯或者是空置房还好,如果拍卖的房产是共有产权,或者有长期租赁合同,里边还有人住,这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里,明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”;即便是有些法院承诺负责腾房,也是困难重重。

四、是否税费欠费情况。

房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异,请务必提前确认税费金额及承担方。  

另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。

所以,如果是考虑进行拍卖法拍房的朋友,建议**对对应的房子进行相关的调查,以免掉进坑里!


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